Организационно-методические основы анализа и прогнозирования затрат на эксплуатационное содержание объектов недвижимости

Аннотация

О.А.Куцыгина, М.А.Стародубцев, П.А.Журавлев, В.В.Панаётова

Для решения проблем эксплуатационного содержания объектов недвижимости обоснована актуальность формирования эффективной системы менеджмента применительно к расходам ресурсов на эксплуатацию  на основе концепции управления затратами на стадиях жизненного цикла зданий и сооружений. Предложена структурно-функциональная модель, образующая  организационно-методические основы  анализа и прогнозирования затрат на эксплуатационное содержание  зданий и сооружений. Основой реализации структурно-функциональной модели управления затратами на эксплуатацию объектов жилищно-коммунального комплекса стала разработка адаптированной к новым условиям хозяйствования нормативной базы, основанной на использовании многофакторных корреляционно-регрессионных моделей расхода ресурсов, позволяющих оценить влияние концептуального замысла модели проекта на потребительские свойства окончательного проектного варианта.
Ключевые слова: Эксплуатационное содержание, расход ресурсов, управление затратами, объекты недвижимости, проектирование, моделирование.

Введение
Реформирование жилищно-коммунального комплекса (ЖКК) как хозяйственной системы  представляет собой крупномасштабную эволюционную программу, направленную на решение острых социально-экономических проблем в целях повышения качества жизни населения.  Реализация реформы позволила получить ряд позитивных результатов. Но в целом жилищно-коммунальный комплекс продолжает функционировать неэффективно.
Анализ показал, что за период с 1992 по 2008 гг. общее количество квартир увеличилось  на 20 % и достигло 59 млн. Но удельный   вес   полностью изношенных основных фондов увеличился с 7,5  до 13,5 %  от их  общего объема, площадь ветхого и аварийного жилья тоже возросла, причем более чем втрое, с 29,8  до 99,5 млн кв. м, что требует привлечения дополнительных инвестиций на проведение ремонтов в процессе технической эксплуатации объектов недвижимости. Решение задач технической эксплуатации   обеспечивается проведением мероприятий по санитарному содержанию, текущих и капитальных ремонтов, требующих значительных инвестиций в зависимости от степени износа основных фондов, который в настоящее время достиг 46,3 % при нормативном уровне 25 % (рис.1).  При сохранении тенденции к увеличению износа основных фондов уже к 2017 г. этот показатель составит   50 %. Для приведения основных фондов в надлежащее состояние необходимо 2750 млрд р., а сохранение положительной динамики износа увеличит эту сумму до 4998,5 млрд р. (в ценах 2010 г.), что составит 70 % от прогнозируемого дохода бюджета [1].

Рис. 1 Динамика износа основных фондов

Высокий уровень износа зданий, их инженерного оборудования и трубопроводов, образующих единую систему жилищно-коммунального комплекса, стал одной из причин нерационального расхода ресурсов в процессе их потребления и оказания коммунальных услуг, низкой энергетической эффективности их эксплуатационного содержания.  Сверхнормативные потери топливно-энергетических ресурсов через конструкции наружных ограждений зданий и трубопроводов, обусловленные высоким износом используемых конструкций и устаревших технологий, вынуждены оплачивать потребители в период эксплуатации зданий.
Проблемы эксплуатационного содержания объектов недвижимости  продолжают оставаться главной причиной кризисного состояния жилищно-коммунального комплекса. Из-за недостатка необходимых финансовых ресурсов на проведение ремонтных и восстановительных работ в последние двадцать лет была нарушена система управления эксплуатационным содержанием объектов недвижимости, что, как следствие, проявилось в интенсификации физического и морального износа,  отсутствии единой концепции управления эксплуатационным содержанием капитальными фондами.
В предлагаемом проекте решается междисциплинарная задача развития методов управления использованием ресурсов, предназначенных для эксплуатационного содержания объектов недвижимости, требующая разработки организационно-методических основ анализа и прогнозирования научно-обоснованных показателей эксплуатационных затрат на этапах жизненного цикла зданий и сооружений.
Общие вопросы управления эксплуатационным содержанием объектов недвижимости
Сверхнормативный физический износ строительных конструкций зданий и сооружений, как правило, обусловлен комплексом причин, возникающих на этапах жизненного цикла:

• несоблюдение нормативных требований их эксплуатационного содержания;
• производственный брак при возведении объектов и изготовлении конструкций и материалов;
• недостатки проектных решений.

Особенности эксплуатационных процессов строительных объектов состоят в том, что воздействие на здания и сооружения происходит на наиболее длительном промежутке времени и оказывает решающее влияние на качественные характеристики, которые в значительной степени определяются инженерно-техническими и конструктивными решениями, принятыми на стадиях проектирования и строительства. Прогнозируемая величина годовых эксплуатационных затрат зданий может колебаться в значительных пределах в зависимости от решений, принятых на этапе проектирования объектов и инженерных систем, задолго до начала их функционирования. Достижение технико-эксплуатационных параметров зданий и сооружений на требуемом эксплуатационном уровне в период  их использования возможно в результате научно-обоснованного прогнозирования надежности, долговечности, энергетической эффективности  и других потребительских свойств зданий в каждый момент времени их эксплуатации в любой точке объема физического пространства, занимаемого конкретным объектом. Обоснованное прогнозирование технико-экономических, эколого-энергетических и других показателей эксплуатационного периода позволяет эффективно реализовать наиболее рациональные инженерно-технические решения, предлагаемые на стадии проектировании. А для обеспечения взаимосвязи прогнозируемых показателей проектных решений с реальными условиями эксплуатации нами предлагается использовать инструмент управления затратами. Управление затратами (cost management-англ.), или управленческий учет (в США и Великобритании. management accaunting-англ.,), или контроллинг (в Германии. Controlling-англ.,) – это понятия, которые появились в России после начала рыночных преобразований 90-х годов прошлого века и в настоящее время широко представлены в работах отечественных и зарубежных ученых как инструмент современного менеджмента, обеспечивающий «прозрачность» учетных систем [2, 3 и др.].  На практике инструмент управления затратами используется не достаточно, что объясняется отсутствием законодательного признания управленческого учета как обязательной подсистемы бухгалтерского учета. Его практическое применение для целей управления процессами эксплуатационного содержания ограничивается теоретической направленностью на менеджмент в рамках отдельных организаций и недостаточной адаптацией к экономическим особенностям  объектов жилищно-коммунального комплекса на этапах жизненного цикла зданий.     
Текущие расходы по эксплуатационному содержанию зданий и сооружений входят в состав показателей, отражающих потребительские свойства продукции капитального строительства и характеризующих ее качество. Роль и значение затрат на эксплуатацию зданий в хозяйственном обороте определяется следующими положениями:

• эксплуатационные затраты зданий производственного назначения являются частью себестоимости выпускаемой в них продукции (оказываемых услуг) и входят в состав общепроизводственных расходов предприятий. Текущие годовые затраты по эксплуатации зданий не зависят от объема выпускаемой продукции и остаются постоянными в релевантном периоде. Минимизация этих затрат для предприятий коммунального комплекса представляет собой источник увеличения прибыли или резерв снижения цен;
• эксплуатационные затраты зданий общественного и жилого назначения определяют величину арендной платы за их использование, а также  оплаты за жилищно-коммунальные услуги населения. Их минимизация представляет собой источник снижения платежей населения за жилищно-коммунальные услуги и, следовательно, улучшения социально-экономической ситуации для населения.

Под термином "текущие эксплуатационные расходы зданий и сооружений" понимается комплекс годовых затрат ресурсов, предназначенных для обеспечения нормативных условий их функционирования в течение срока службы и состояния внутренней среды помещений для  создания комфортных условий пребывания в них людей и обеспечения технологических процессов.
Состав годовых затрат на эксплуатацию зданий приведен в табл.1 и включает затраты, необходимые для содержания в удовлетворительном состоянии конструктивной части зданий и сооружений;  обеспечивающие работу инженерных систем; на проведение клининговых (санитарно-гигиенических) работ; на  эксплуатацию подъемно-транспортного оборудования (лифтов, кранов); прочие. 
Затраты на эксплуатацию зданий в соответствии с 25 главой Налогового кодекса [4] группируются по элементам на  материалы; оплату труда; амортизацию; прочие.
С учетом классификации затрат по видам и элементам цель управления затратами на эксплуатационное содержание зданий и сооружений состоит в принятии решений, направленных на их снижение и может быть представлена, исходя из матрицы  затрат, приведенным в табл. 1,  условием

Таблица1– Матрица затрат на эксплуатацию объектов недвижимости

                
Основой системы управления является функция планирования, которая применительно к  затратам на эксплуатационное содержание зданий и сооружений состоит в разработке проектов объектов, соответствующих стандартам инженерно-технических и технико-экономических показателей  объектов. Функция планирования неразрывно связана с управлением различных временных циклов, среди которых выделяют стратегическое, тактическое и операционное управление. По нашему мнению, величина  эксплуатационных затрат зданий  и сооружений представляется объектом стратегического планирования уже на стадии предпроектных разработок, когда принимаются объемно-планировочные и конструктивные решения.  Объектом тактического управления величина эксплуатационных затрат зданий становится на стадиях разработки проекта и рабочих чертежей, а также на стадии возведения объекта, когда возможно рассмотреть варианты конструкций, систем инженерного оборудования зданий и выбрать более целесообразный вариант по сравнению с проектным решением.  Объектом операционного управления могут быть решения, принимаемые в процессе эксплуатации объекта и связанные с  ремонтом и содержанием зданий, конструкций и инженерных сооружений.
Эффективная система управления включает контроль как основную функцию, обеспечивающую обратную связь. Инструментом управленческого контроля является методика многоуровневого анализа. Схема его проведения  включает следующие этапы: определение нормативных показателей; мониторинг и  выявление отклонений между плановыми (нормативными) и фактическими показателями; определение факторов, под воздействием которых произошли отклонения; выявление и своевременное устранение
причин,  вызвавших негативные отклонения; анализ и принятие решений по снижению негативного воздействия отклонений на финансовый результат.  Схема многоуровневого анализа показателей бюджета с учетом затрат на эксплуатацию объектов недвижимости  включает три уровня и приведена на рис. 2 [5].
Рис. 2 Структурно-функциональная схема многоуровневого анализа затрат с учетом текущих расходов по эксплуатации зданий

В соответствии с классификацией затрат по отношению к объему производства на постоянные и переменные текущие расходы по эксплуатации зданий и систем    инженерного    оборудования    входят   в   состав постоянных затрат, а объектом их формирования являются пассивные основные фонды, на содержание и ремонт которых используются ресурсы.  Проведение  контроля  затрат требует периода времени для представления информации о произошедших в анализируемых периодах процессах. Если результатом производства является индивидуальная продукция, например строительное здание или сооружение, то создание системы эффективного управленческого контроля приобретает особую актуальность, так как каждый объект имеет различные параметры для управления, точное повторение которых практически невозможно. Многоуровневый анализ позволяет детализировать состав затрат и выявлять величину и конкретные места возникновения отклонений фактических показателей от плановых, что делает отчетность «прозрачной» и дает возможность менеджеру своевременно принимать решения по  предотвращению отрицательных последствий управления. Однако, следует учесть, что в бухгалтерской отчетности отсутствует классификация затрат на эксплуатацию зданий по их видам.
Методический подход к разработке нормативов  затрат на эксплуатацию объектов недвижимости
Нормируемая эффективность эксплуатации и качество объектов строительства зависят от того, насколько обоснованно были приняты объемно-планировочные, конструктивные и инженерно-технические  проектные решения. Инструментом обоснования проектных решений является их оценка и выбор в процессе вариантного проектирования по экономическим, экологическим, энергетическим, техническим или другим критериям. Формализованные показатели критериев оценки зачастую имеют противоречивые значения. Выбор критерия, определяющего приоритетные цели проекта, остается прерогативой инвестора.
В последние годы процедура оценки проектных решений практически сведена только к определению сметной стоимости строительства, без учета эксплуатационных показателей.  До настоящего времени  общей системой нормативных документов, действующей в строительной отрасли, регламентируется процесс создания объектов  до момента их ввода. Действия на стадии эксплуатационного содержания система нормативных документов практически не предусматривает. Такая ситуация сложилась вследствие ведомственной разобщенности строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства. Взаимосвязь этапов проектирования, строительства  и эксплуатационного содержания, образующих жизненный цикл объектов капитального строительства, недостаточно отражена в методическом обеспечении этих процессов. Однако общепринятые критерии оценки сравнительной эффективности проектных решений (приведенные затраты, чистый дисконтированный доход и др.) включают показатели эксплуатационных расходов зданий и сооружений  как основную составляющую. Такая ситуация объясняется отсутствием нормативной базы для определения эксплуатационных затрат на стадиях проектирования, адаптированной к новым условиям ведения хозяйства. Для ее создания требуется разработка нормативов, используемых  в качестве эталонов для проведения анализа отклонений фактических значений эксплуатационных затрат, формирования и выбора  вариантов зданий с различными показателями эксплуатационных расходов, определения цены  по итогам проведения подрядных торгов, обоснования тарифов на услуги предприятий жилищно-коммунального комплекса.
Для разработки нормативов  затрат на эксплуатацию зданий нами определена целесообразность применения  методического подхода, используемого при определении сметной стоимости  объектов капитального строительства, что обеспечивает единство принципов формирования нормативной базы. Этот подход предусматривает определение стоимостных показателей в текущем уровне цен на основе использования технологической модели ресурсным и базисно-индексным методами. Применение ресурсного метода основано на разработке технологической модели, состоящей из двух блоков: ресурсного и стоимостного, по формуле

где x_mn - расход ресурсов элемента затрат (n) по виду затрат (m) в физических (натуральных) единицах измерения; с_mn-стоимость единицы ресурса элемента затрат (n) по виду затрат (m), р. за единицу измерения ресурса в текущем или прогнозном уровне цен (t).
Технологическая модель для базисно-индексного метода включает стоимостные показатели в базисном уровне цен и индексы их пересчета в текущий уровень

где x_mn - эксплуатационные затраты зданий вида (m) в базисном уровне цен, состоящие из суммы элементов затрат (n);  ; с_mn   - индексы пересчета затрат и их элементов в текущий (прогнозный) уровень цен периода (t).
Разработке технологических моделей эксплуатационных затрат объектов недвижимости предшествовал процесс построения нормативных моделей затрат с использованием аппарата регрессионного анализа. В общем случае регрессионные модели можно представить в виде
Y=ƒ(B,X)+ ε,
где Y- зависимая переменная, характеризующая уровень годовых эксплуатационных затрат зданий; ƒ - функция, задающая структуру регрессионной модели с точностью до оцениваемых параметров; В-вектор неизвестных коэффициентов регрессионной модели; X - вектор факторов-аргументов, представляющих собой множество показателей, образующих группы для характеристики геометрических параметров строительной части зданий, природно-климатических условий района строительства, стоимостных показателей и др.;  ε-случайная величина с нулевым математическим ожиданием и диагональной ковариационной матрицей.
Вектор неизвестных параметров (B) находится с помощью метода наименьших квадратов. Зависимость годовых  эксплуатационных расходов на примере  системы отопления зданий, определяющих спрос на теплоту, от факторов-аргументов (x₁, x_2, x_3, x₄, x₅) в стоимостном выражении, описана линейной многофакторной функцией вида
Ŷ=b₀+b₁·x₁+ b₂·x₂+ b₃·x₃+ b₄·x₄+ b₅·x₅,
где  x₁-максимальные часовые потери теплоты через 1 кв. м условной ограждающей поверхности здания при разности температур внутреннего и наружного воздуха в 1 ⁰С  (кДж/(кв. м·ч.·⁰С)); x₂-продолжительность отопительного периода (дн.); x₃-стоимость теплоты (р./Гкал); x₄-разность температур внутреннего воздуха и расчетной наружного воздуха для отопления (0С); x₅- условная ограждающая  поверхность здания определяется как сумма площади здания в плане, горизонтальной проекции кровли, наружной ограждающей поверхности стен и оконных проемов (кв. м).
Следует отметить, что применение базисно-индексного метода для определения нормативного значения эксплуатационных затрат представляется затруднительным на практике, поскольку дополнительно следует разработать механизм расчета индексов пересчета в текущий уровень цен, который потребует использования обширной и труднодоступной базы данных, а также значительных трудозатрат.
В общем случае факторы-аргументы (х_j) могут быть достаточно сложными функциями от непосредственно измеряемых характеристик объектов . Если при этом модель остается линейной по оцениваемым параметрам (b_j), то ее построение не вызывает принципиальных трудностей. Однако вопросы содержательной интерпретации полученных результатов моделирования становятся трудноразрешимыми и требуют особого внимания. Так, в модели затрат на эксплуатацию систем отопления фактор x₁ представляет собой функцию геометрических параметров, характеризующих архитектурные габариты зданий, и теплотехнических характеристик наружных ограждающих конструкций зданий, которые могут варьировать в процессе принятия окончательного проектного решения и не соответствовать параметрам, обеспечивающим  наименьшие теплопотери. Для прямоугольных в плане зданий эта функция имеет вид (b_i >0)
Ŷ= x₁ =b₀+b₁·z₁ - b₂·z₂ - b₃·z₃+ b₄·z₄+ b₅·z₅+ b₆·z₆+ b₇·z₇+ b₈·z₈,
где z₁ –доля остекления в площади наружных стен; z₂, z₃,z₄- соответственно ширина, длина и высота здания, м; z₅, z₆,z₇, z₈- коэффициенты теплопередачи кровли, наружных стен, остекления и пола 1 этажа,  кДж/(кв.м·ч.·⁰С).
Приведенная модель может быть основой для определения нормативного расхода топливно-энергетических ресурсов для нужд отопления ресурсным методом в процессе прогнозирования эксплуатационных затрат зданий. Этот метод наиболее предпочтителен для формирования нормативных показателей эксплуатационного содержания объектов недвижимости.
Для расчета прогнозных значений стоимостных показателей ресурсов, необходимых для эксплуатации зданий, был использован инструмент прогнозирования временных рядов методом экспоненциального сглаживания, что позволило получить оценку параметров тренда, характеризующих тенденцию, сложившуюся к моменту последнего наблюдения, а не средний уровень процесса.
Оценка достоверности и надежности построенных моделей проводилась на основе расчета совокупного корреляционного отношения (для линейной модели множественного коэффициента корреляции), дисперсионного отношения Фишера и других статистических показателей и показала их адекватность.

Заключение
Анализ эксплуатационного содержания объектов жилищно-коммунального комплекса позволил выявить социально-экономические проблемы, непосредственно связанные с эксплуатацией объектов недвижимости, эффективностью использования топливно-энергетических ресурсов, которые не решены до настоящего времени в ходе  реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Для решения проблем эксплуатационного содержания объектов недвижимости обоснована актуальность формирования эффективной системы менеджмента применительно к расходам ресурсов на эксплуатацию  на основе концепции управления затратами на стадиях жизненного цикла зданий и сооружений. Предложена структурно-функциональная модель, образующая  организационно-методические основы  анализа и прогнозирования затрат на эксплуатационное содержание  зданий и сооружений. Основой реализации структурно-функциональной модели управления затратами на эксплуатацию объектов жилищно-коммунального комплекса стала разработка адаптированной к новым условиям хозяйствования нормативной базы, основанной на использовании многофакторных корреляционно-регрессионных моделей расхода ресурсов, позволяющих оценить влияние концептуального замысла модели проекта на потребительские свойства окончательного проектного варианта. Практическое использование структурно-функциональной модели управления эксплуатационными затратами на этапах жизненного цикла зданий позволит:

• На стадии проектирования - реализовать инструмент вариантного проектирования и выбора рациональных проектных объемно-планировочных и конструктивных решений с учетом затрат на эксплуатационное содержание объектов недвижимости, что даст возможность принимать инженерно-технические проектные решения, отражающие социально-экономические  условия инвестора (заказчика) и учитывающие приоритетные требования пользователей зданий и сооружений;
• На стадии возведения объектов – применить инструмент управленческого контроля за исполнением проекта и соблюдением требований технических условий строительства, что обеспечит реализацию инженерно-технических и конструктивных проектных решений, отражающих целевые потребительские свойства возводимых объектов; выявлять резервы снижения затрат и планировать объемы работ подрядной организации, обеспечивающие  запланированную рентабельность производства;
• На стадии эксплуатационного содержания – организовать систему управления затратами на эксплуатационное содержание объектов жилищно-коммунального комплекса для совершенствования взаимоотношений производителей и потребителей услуг, процедуры экономического обоснования тарифов и обеспечения «прозрачности» учетных систем.

Таким образом, проектирование (планирование), строительство и эксплуатация зданий и сооружений различного назначения, образующие жизненный цикл объектов недвижимости, представляют собой взаимосвязанные процессы, требующие инвестиций и расхода ресурсов, включая топливно-энергетические. Их количество в значительной степени определяется объемно-планировочными и конструктивными решениями зданий и сооружений, принятыми на каждом из этапов жизненного цикла. Система контроля в рамках управления затратами требует организации планирования и, следовательно,  разработки нормативных показателей, выполняющих роль стандартов, в том числе эксплуатационных затрат. Организация системы управления затратами на эксплуатационное содержание объектов недвижимости на этапах жизненного цикла с использованием научно-обоснованной нормативной базы представляет собой необходимое условие создания системы эффективного менеджмента, мотивации энергосбережения  и повышения социально-экономической и энергетической эффективности объектов недвижимости в промышленности, жилищно-коммунальном комплексе и экономики РФ в целом.

Литература

1. Клюев, В.Д. Капитальный ремонт. Нормативная база, проблемы и пути их решения //  В.Д. Клюев, Б.Г. Саватюгин   //Цена вопроса. – 2010. – №13. – С.14-15.
2. Вахрушина, М.А. Бухгалтерский управленческий учет: Учебник/М.А.Вахрушина-М.: Омега-Л, 2008.-576 с.
3. Хорнгрен, Ч. Управленческий учет: пер. с англ. / Ч. Хорнгрен, Дж. Фостер, Ш. Датар. – 10–е изд.– СПб.: Изд–во «Питер», 2007. – 1008 с.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (части I, II). Официальный текст.-М.: ЭЛИТ, 2004.
5. Куцыгина, О.А. Технико-экономические аспекты проектирования зданий и теплоснабжающих систем с учетом затрат на эксплуатацию: монография/ О.А. Куцыгина.-Воронеж: Издательско-полиграфический центр Воронежского государственного университета, 2009.-305 с.