Малоэтажное строительство: девелопмент и логистика

Аннотация

Е.К. Ивакин, С.П. Белевцов

Сегодня в России наиболее быстроразвивающимся сегментом домостроительного комплекса является малоэтажное и индивидуальное строительство.
Проведена оценка статистических данных по вводу в действие жилья, в том числе индивидуальных жилых домов за период с 2001 по 2011 года, рассмотрены программы государственной поддержки малоэтажного строительства, вопросы инфраструктурной подготовки территорий под малоэтажную застройку, применение современных материалов и передовых технологий, что позволяет достигать высоких темпов строительства и снижать стоимость жилья. Рассмотрена специфика применения инструментария логистики в сфере малоэтажного строительства, выявлены ключевые факторы и определены основные этапы технологии выбора логистических провайдеров.
Ключевые слова: строительный комплекс, малоэтажное строительство, девелопмент, инструментарий логистики.

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям и сферам деятельности)

По данным Федеральной службы государственной статистики в 2010г. на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования построено 716,9 тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 58,4 млн.кв. метров.
С 2001г. по 2008г. объемы строительства жилых домов ежегодно увеличивались. В 2009г. было отмечено снижение ввода общей площади жилья по сравнению с предыдущим годом, в 2010г. падение объемов строительства жилья продолжилось (на 2,4% меньше по сравнению с 2009г.).
Ввод общей площади жилья в расчете на 1000 человек населения вырос с 207 кв.метров в 2000г. до 409 кв.метров в 2010г., однако по сравнению с 2009г. он уменьшился на 13 кв.метров.
Улучшилась обеспеченность населения жильем, в жилищном фонде в 2010г. в среднем на одного жителя приходилось 22,6 кв. метра общей площади жилых помещений против 22,4 кв.метра в 2009г. и 19,2 кв.метра в 2000 году.
В январе-мае 2011г. введено 177,3 тыс. новых квартир общей площадью 15,3 млн.кв.метров, что составило 93,1% к январю-маю 2010 года.
По заявлению Главы Министерства регионального развития РФ  Виктора Басаргина в 2011-2013 годах в России планируется построить 200 миллионов квадратных метров жилья. Из них 50 процентов планируемого к вводу жилья будет относиться к эконом-классу, а доля малоэтажного жилья в общем объеме составит 60 процентов.

Таблица 1
Динамика ввода в действие жилых домов

С 2001г. по 2009г. объемы индивидуального жилищного строительства ежегодно увеличивались, а в 2010г. было отмечено снижение ввода общей площади индивидуального жилищного строительства по сравнению с предыдущим годом на 10,6%. В 2010г. индивидуальными застройщиками введено 188,6 тыс. жилых домов общей площадью 25,5 млн.кв.метров. Доля индивидуального домостроения в общем вводе жилых домов уменьшилась и в 2010г. составила 43,7% против 47,7% в 2009 году.

Таблица 2
Динамика ввода в действие индивидуальных жилых домов

Малоэтажное домостроение в последнее время часто называется перспективным сегментом жилищного строительства. Эта тема неоднократно обсуждалась и в органах местного самоуправления, и на заседаниях Госсовета при президенте, и на всевозможных научно-практических конференциях. Как известно, для решения хронических жилищных проблем Правительством РФ еще в начале 2000-х гг. была разработана программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Приоритетное направление программы – общее увеличение объемов жилищного строительства и ипотечного кредитования. В рамках программы упрощен порядок включения в состав населенных пунктов территорий, необходимых для массовой индивидуальной жилой застройки, и определены законодательные условия дальнейшего развития территорий со сложившейся застройкой.
Малоэтажное строительство – это возведение различных сооружений, как для проживания, так и для любых других нужд, не превышающим по высоте, как правило трех этажей (ограничение в три этажа определено исходя из упоминания в таком документе, как «МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ "ЖИЛИЩЕ" НА 2011 - 2015 ГОДЫ (в ред. Постановления Правительства РФ от 14.07.2011 N 575)», где, в частности говорится, что «… В состав ввода малоэтажного жилья включается ввод жилых домов и многоквартирных домов с количеством этажей не более 3.»)
Из-за официальной статистической классификации существует некоторая путаница относительно понимания таких категорий, как малоэтажное жилье, индивидуальное жилье и жилье, построенное за счет собственных средств.  

Рис 1. Структура объектов жилья

Практически все дома, рассчитанные исключительно на одну семью (коттеджи), являются малоэтажными. Однако, важнейшим классификационным признаком жилья, как представляется, является не многоэтажное/малоэтажное, а индивидуальное/коллективное.
Критерием отличия индивидуального жилья от коллективного является наличие общей стены.
К малоэтажному жилью относятся: дома на одного человека или одну семью (коттеджи), малоэтажные дома с множеством квартир и малоэтажные дома на 2-8 квартир и таунхаусы.
Малоэтажка – это традиционно загородный формат. Дело в том, что цена земли в городе в несколько раз выше, чем за его пределами. И еще – в городах свободных площадей под застройку практически нет. Кроме того, уже практически выбраны мощности сетей и коммуникаций. Поэтому строительство малоэтажного жилья в городской черте просто нерентабельно, и девелоперы стараются выжать максимум прибыли каждого квадратного метра. Отсюда и возникает необходимость строительства многоэтажек. А за пределами городов и земля дешевле, и электричество с другими коммуникациями есть или прокладывается под комплексную застройку, и экология за городом в разы лучше.
В 2007 году Госдума приняла законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий». Данный законопроект направлен на реализацию мер по развитию массового малоэтажного жилищного строительства и должен способствовать повсеместной реализации национального проекта «Доступное жилье».
Фактически, в ряде подготовленных проектов постановлений правительства РФ предлагается механизм государственной поддержки в виде:
- предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства;
- предоставления субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях для обеспечения земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой;
- предоставления субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки.
Для решения развития жилищного строительства и, в том числе, малоэтажного создано немало структур.
3 июля 2007 г. было создано "Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства" (НАМИКС). Это некоммерческое партнерство, созданное по инициативе бизнес структур, а не государства, - по сути своей, платформа для общения и взаимодействия с властью по вопросам малоэтажного и коттеджного строительства, для согласования множества насущных вопросов .
НАМИКС выступает как оператор Программы малоэтажного строительства в рамках содействия реализации приоритетного Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" и проекта "Свой дом".
В конце 2008 года был создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Основным направлением его деятельности является включение в оборот федеральных земель, которые не используются или используются не по назначению. Предполагается, что эти участки регионы передают фонду, который, в свою очередь, должен продать или отдать в аренду через аукционы под строительство жилья эконом-класса, предприятий промышленности стройматериалов, технопарков, бизнес-инкубаторов.
22 июля 2011г. в подмосковном Ступине прошло совещание правительства РФ по развитию малоэтажного строительства. Эта категория жилья, по словам В.В. Путина, является перспективным направлением развития жилищного фонда РФ, поскольку соответствует таким критериям, как доступность, удобство, быстрота возведения и экологичность.
 В планах правительства – довести к 2015 году долю малоэтажного строительства в общем объёме возводимого жилья в стране до 60%, это примерно 54 млн кв. м.
Особое внимание в ходе совещания было уделено сбалансированному развитию инженерной и социальной инфраструктуры за пределами городской черты.
На территориях, где возводится малоэтажное жильё, адекватными темпами должны возводиться энерго-, водоснабжающие, и газоснабжающие предприятия, прокладываться дороги и системы коммуникации. Также премьер-министр подчеркнул необходимость обеспечения доступности кредитных ресурсов для малоэтажного жилищного строительства и оптимизации затрат застройщика на подключение к инженерным сетям.
Оптимизация мероприятий по подключению позволяет снизить затраты на обеспечение земельных участков объектами инженерной инфраструктуры, определенные сетевыми организациями в среднем на 39%.
 В.В. Путин отметил, что в странах с так называемой развитой экономикой стоимость подключения к водопроводу, энергосетям и канализации в 40 раз ниже, чем в России. За рубежом застройщик должен преодолеть в среднем около 15 бюрократических процедур, в России – 50, на что уходит в среднем порядка 700 дней. В рамках реализации выбранной правительством стратегии планируется разработать инструменты, позволяющие значительно снизить обозначенные показатели.
Насчёт источников финансирования - принято считать, что ипотечный кредит можно взять для покупки квартиры или, в крайнем случае, готового загородного дома. Однако ипотека выручит, если есть желание строиться самостоятельно.
Ставки по ипотеке постепенно снижаются – если в 1998 году процентная ставка составляла до 40%, то сейчас вполне реальна цифра в 10-14%. И сейчас это действенный инструмент для решения жилищного вопроса.
Срок кредитования сейчас составляет от 1 до 30 лет, в качестве залога выступает объект недвижимости в собственности у клиента – земельный участок, городская квартира. Подтверждением целевого использования средств служит агентский договор с клиентом и договор генерального подряда на строительство. Средства поступают на счет компании-агента (Застройщика или Заказчика), которая и занимается строительством.
Более того, окончательно вступили в силу новые ставки кредитования по всей продуктовой линейке Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
С 1 июля базовая минимальная процентная ставка по программе "Новостройка" и продуктам "Малоэтажное жилье" и "Материнский капитал" для первичного рынка жилья составляет 7,9 процента годовых в рублях (ранее - 10,5 процента). С учетом общей суммы специальных вычетов ставка может снизиться до 6,4 процента. 
Малоэтажное строительство определено в областной адресной Программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в 2010 – 2011 годах», утвержденной постановлением Администрации Ростовской области от 14.09.2010 № 174
в редакции постановления от 29.12.2010 № 432, от 04.07.2011 № 421.
Основными целями Программы являются:
- переселение граждан из аварийного жилищного фонда;
- создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан;
- формирование адресного подхода к решению проблемы переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
- развитие малоэтажного жилищного строительства;
- повышение качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства.
Для достижения данных целей решаются следующие основные задачи:
- разработка правовых и методологических механизмов переселения граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства;
- формирование финансовых ресурсов для обеспечения благоустроенными жилыми помещениями граждан, переселяемых из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства;
- привлечение финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства;
- выработка механизма предоставления жилых помещений переселяемым гражданам.
Средства, предусмотренные Программой, запланировано освоить путем строительства либо путем участия в долевом строительстве домов малоэтажной жилищной застройки.
Общий объем финансирования в рамках реализации Программы – 110 326,959 тыс. рублей, из них:
87 347,387 тыс. рублей – средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства;
6 483,733 тыс. рублей – средства областного бюджета – обязательная доля софинансирования к средствам Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства;
16 495,839 тыс. рублей – дополнительные средства областного бюджета на приобретение жилых помещений по норме предоставления и превышение цены приобретения жилых помещений сверх цены, установленной Министерством регионального развития Российской Федерации.
Ожидаемые конечные результаты реализации программы:
- выполнение государственных обязательств по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства;
- обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления безопасных и благоприятных условий проживания граждан;
- ликвидация при финансовой поддержке за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, областного бюджета 3 448,60 кв. м аварийного жилищного фонда с отселением 87 семей из многоквартирных домов, признанных до 1 января 2007 года аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.
- реализация гражданами права на безопасные и благоприятные условия проживания;
- снижение доли населения, проживающего в многоквартирных домах на территории Ростовской области, признанных в установленном порядке аварийными.
Современный рынок малоэтажного строительства предлагает покупателю довольно широкий выбор как по методу ведения строительства, материалам, из которых изготовлено здание, так и по его стоимости.
Сегодня в России наиболее быстроразвивающимся сегментом домостроительного комплекса, в котором могут быть востребованы самые передовые технологические решения, является малоэтажное и индивидуальное строительство.
Главным трендом загородного строительства можно назвать переход от кустарного способа строительства к поточному. В его основе лежит появление и активное внедрение в России новых технологий массового малоэтажного строительства.
Резкое увеличение объемов малоэтажного строительства возможно за счет перехода к системам индустриального, массового домостроения.
Суть индустриальных строительных технологий состоит в том, что значительная часть производственного процесса перенесена в заводские условия.
Строительные элементы для домов изготавливаются промышленным способом в заводских условиях по единому образцу. Непосредственно на стройплощадке происходит монтаж составных частей дома.
За счет этого могут достигаться высокие темпы строительства, к тому же стройка может не останавливаться на зимние месяцы. Снижается вес человеческого фактора: на стройплощадке по сути нужны не строители, а монтажники. Производство составных частей коттеджей в фабричных условиях облегчает контроль качества.
Современные строительные технологии для массового строительства, это в основном индустриальные технологии.
Они обеспечивают снижение стоимости квадратного метра:
– за счет оптимизации конструкции здания;
– за счет упрощения монтажа каркаса и снижения стоимости строительства;
– за счет возможности быстрого увеличения объемов строительства и, как следствие, снижения удельной цены квадратного метра;
– за счет сокращения сроков строительства и, следовательно, удешевления кредитных ресурсов.
В сегменте малоэтажного жилищного строительства в основном работают относительно небольшие строительные компании, жестко конкурирующие между собой, а потребителем выступает индивидуальный заказчик, кровно заинтересованный в качестве строительства, снижении его стоимости и величины затрат при последующей эксплуатации.
Переход к системам массового индустриального строительства является необходимым условием для резкого увеличения объемов строительства в стране. Отметим, что применение этих технологий сдерживается невысокими объемами строительства сегодня, что во многом связано с монополизмом на рынке земли и неотработанной системой обеспечения земельных участков инфраструктурой. Известно, что в конкурентной борьбе во многом выигрывает тот, кто сокращает расстояние доставки товара до своего клиента, то есть тот, кто приближает склад к клиенту. Причем, с уменьшением объемов и увеличением частоты поставки клиенту, расстояние от места снабжения  до клиента должно сокращаться.
Вопросы логистического обеспечения в сфере малоэтажного строительства имеет свою специфику. Учитывая, что объёмы строительных материалов используемых на отдельных строительных площадках не носят массовый характер, и соответственно потоки товарно-материальных ценностей не интенсивны и индивидуальны по своей природе, вопросы логистического обеспечения могут быть максимально адаптированы к потребностям конкретных потребителей. В этой связи логистика малоэтажного строительства может принимать формы клиентоориентированной технологии. Однако, как уже отмечалось в силу низкочастотности товарно-материальных потоков, в редких случаях крупные логистические компании и УПТК бывают заинтересованы в обслуживании таких клиентов. Этот сегмент логистического рынка привлекателен для малого бизнеса, что создаёт условия для развития большого количества малых компаний и существенно оживляет конкуренцию на рынке логистических услуг.
При выборе логистического провайдера ключевыми факторами являются:
1. Надёжность.
2. Своевременность.
3. Комплектность.
4. Гибкость в условиях поставок.
5. Наличие дополнительного сервиса.
6. Стоимость услуг.
7. Репутация и риски.
Технология выбора логистического провайдера включает следующие этапы:
1. Идентификация потребности в логистических услугах.
2. Анализ рынка поставщиков логистических услуг.
3. Выбор поставщика логистических услуг.
4. Контрактация.
5. Реализация логистического обслуживания.
6. Управление заказами.
7. Контроль и регулирование логистического обслуживания.
8. Анализ и оценка логистического обслуживания.
Реализация проектов в сфере малоэтажного строительства будет способствовать одновременно бурному развитию малого бизнеса в сфере логистики.