×

Вы используете устаревший браузер Internet Explorer. Некоторые функции сайта им не поддерживаются.

Рекомендуем установить один из следующих браузеров: Firefox, Opera или Chrome.

Контактная информация

+7-863-218-40-00 доб.200-80
ivdon@ivdon.ru

Рынок недвижимости - основа формирования рынка риэлтерских услуг

Аннотация

Н.А.Бреславцева, С.В. Рябоконь

В статье рассмотрены особенности рынка недвижимости как основы для формирования рынка риэлтерских услуг. Определено понятие рынка недвижимости, свойства недвижимости как товара. Рассмотрено несколько классификаций недвижимости, в том числе используемые крупными риэлтерскими компаниями.
Ключевые слова: Недвижимость, риэлтерские услуги, свойства недвижимости, классификация, оценка недвижимости, факторы.

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям и сферам деятельности)

Рынок недвижимости в Российской Федерации сложился относительно недавно - в середине 90-хх годов XX века. Согласно теории, рынок недвижимости - это совокупность механизмов, обеспечивающих:
-    отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты
недвижимости от одного субъекта к другому;
- свободное формирование цен;
перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель. [1]
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. [2]
Термин «недвижимость» существует в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.[3]
Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам [4] - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы [5].
Сегодня под рынком недвижимости принято понимать определенную систему экономических отношений, посредством которых через динамику спроса и предложения осуществляется передача прав собственности, связанных с ней интересов, от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества (риэлтерские услуги), определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.
С учетом отечественного опыта можно считать, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.
Важным параметром, используемом на рынка недвижимости, является рыночная стоимость недвижимости, т.е. наиболее вероятная денежная цена прав на собственность, по которой она может быть продана на открытом конкурентном рынке при условии, что достаточно времени предоставлено для продажи собственности, покупатели и продавцы избавлены от внешнего давления, покупатели и продавцы достаточно хорошо осведомлены о предмете сделки, сделка осуществляется при типичных условиях финансирования. [6]
Развитие рынка недвижимости способствовало расширению риэлтерских услуг. За прошедшие годы многое изменилось в сознании россиян, которые не боятся теперь и все чаще обращаться к услугам риэлтора.
Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70-80 % национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности. К свойствам недвижимости относят [2]:
1. Разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.
Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света.
2. Неподвижность - приводит к индивидуальному характеру любого объекта недвижимости;
3. Повышенная экономическая ценность. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования.Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии;
4. Функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей;

5.Объект долгосрочного инвестирования. Это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости;

6.Некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество;

7.при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести:

  • редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости);

  • стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства);
  • территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений);
  • целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

      Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.
      В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую:

      1. для жилья (дома, коттеджи, квартиры);
      2. для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.);
      3. для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.);
      4. для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

      Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий в 90-х годах XX века. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.
      Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость.
      К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:
      1  Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.
      2 Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.
      3.   Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

      4.Магазины и торговые комплексы. К факторам, обуславливающим успех, можно отнести: правильно выбранное расположение; потребности потенциальных посетителей; правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5—10 лет); общая атмосфера, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок; четко проработанный подбор арендаторов; верно выбранная управляющая компания.

      5.Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению.

      Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение).
      Для упрощения поиска подходящей недвижимости в риэлтерской среде используют классификации объектов недвижимости. Практическое значение различных классификаций объектов недвижимости заключается в том, что они позволяют быстро и легко получить информацию об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения, а также определить диапазон возможной стоимости жилья. К сожалению, любая классификация носит условный характер и ни в коем случае не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы.
      Обеспечить единый подход при составлении классификации непросто, особенно тогда, когда вокруг все постоянно изменяется. Российский рынок недвижимости сравнительно молод, но развивается стремительными темпами. Появляются новые строительные технологии и материалы, растут требования покупателей к качеству такой продукции. Соответственно и принадлежность объекта к той или иной категории — величина отнюдь относительная. Кроме того, риелторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям. Отдельные варианты получают широкое распространение, их активно используют. Речь идет, например, о классификации офисной и складской недвижимости компании Knight Frank. Однако некоторые участники рынка посчитали ее устаревшей, и с учетом их мнений другой крупный игрок — Swiss Realty Group — разработал и предложил рынку свою типологию.[3, 7,8, 9]
      Многие классификации изначально делят недвижимость на:

      1. жилую недвижимость;
      2. офисные помещения;
      3. производственно-складские помещения.

      Классификация объектов жилой недвижимости и характеристика по их классам позволяют более успешно ориентироваться в риэлтерской деятельности.
      Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
      Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.
      Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

      • создание новых объектов недвижимости;
      • передачу прав на недвижимость;
      • установление равновесных цен на объекты недвижимости;
      • эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
      • распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
      • инвестирование в недвижимость.

        По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов.
        Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции [12].
        В связи с развитием рынка недвижимости и риэлтерских услуг возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Появилась профессия оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости [11].
        Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.
        На формирование рынка недвижимости влияют макро- и микро- факторы[2 ].
        Анализ факторов макросреды приведен в таблице 1.
        Таблица 1- Анализ влияния факторов макросреды

      Факторы
      макросреды

      Степень влияния

      Возможные методы влияния

      Позиции фирмы по
      нейтрализации
      отрицательного
      воздействия

      1 Демографические

      очень сильное

      С ростом населения возрастает потребность в приобретении жилья

      Рекламные акции, скидки, ипотека.

      2 Социальные

      сильное

      Воздействие социального фактора выражается в негативном отношении общественного мнения к агентствам недвижимости вообще, как к совершенно ненужным посредникам, паразитирующим на необходимости людей приобретать и продавать квартиры.

      Создание положительного имиджа фирмы и единого фирменного стиля путем использования PR и рекламных акций

      3 Технологические

      слабое

      Появление новых прогрессивных технологий

      Оснащение фирм офисной техникой, такой как компьютеры новейшего поколения и современное программное обеспечение, модемы, копировальная техника, факсимильное оборудование и офисные мини-АТС.

      4 Экономические

      очень сильное

      Снижение покупательной способности населения

      Ипотека

      5 Экологические

      очень слабое

      Сокращение экологически чистых районов

      -

      6 Политические

      слабое

      Законодательство по регулированию предпринимательской деятельности

      Легальность, юридическое сопровождение сделки

      На формирование отечественного рынка недвижимости влияют следующие макро­факторы:
      1 Макроэкономическая нестабильность (кризисные явления в экономике).
      2    Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается, «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).
      3     Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).
      Основными микрофакторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.
      Спрос — это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.
      Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности.
      Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов:

      • темпы экономического роста и научно-технического прогресса – уровень конкуренции на рынке;
      • уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных, покупателей;
      • уровень деловой активности населения, и многие другие.

      Состояние экономики оказывает большое влияние на рынок недвижимости. Главные факторы, вызывающие изменение цен:
      1. благосостояние граждан (которое, в свою очередь, в России сильно зависит от экспортирующих отраслей — в первую очередь, нефтяной).
      2 .  инерционность рынка (например, рост цен предложения жилья может продолжаться полгода - год при снижении соотношения спрос/предложение, и наоборот, цены могут падать такое же время после начала роста спроса);

      3. двухвалютность рынка (из-за этого фактора наблюдается зависимость цены от изменений курса евро) и многие другие, включая климатическую среду и политическую ситуацию.

      Предложение — это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным пенам за некоторый период времени.
      Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т. д.
      Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д. Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека, ибо отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно проведение сделок.
      В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:
      —экономический. Увеличение уровня жизни и появление сбережений ведет к всплеску спроса — ибо недвижимость считается наиболее надежным и консервативным способом сбережения;
      —развитие банковского кредитования — помогает покупателям недвижимости, вызывая увеличение их количества;
      —ограничение предложения — в условиях современных городов, сложно находить место под застройку, что приводит к низким темпам строительства, и в совокупности с необходимостью выполнения социальных программ (жилье для очередников, военных и.т.п.) создает дефицит предложения;
      —традиционные жилищные проблемы населения — большое количество населения в России, живет в стесненных жилищных условиях, либо в арендуемом жилье, что в совокупности с развитием банковского кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и как следствию, увеличению цены;
      —инфраструктура— России свойственна сильная централизация. Высокий уровень жизни достижим только в крупных городах, что усиливает стремление населения к ним и формирует спрос на жилье в этих городах. Кроме того, плохая транспортная инфраструктура не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов;
      —отсутствие зрелого рынка аренды — рынок аренды недвижимости в России существует без четко прописанной законодательной базы, с незакрепленными правовыми основами. Следовательно, потребители стараются любыми путями перейти из класса арендаторов в класс собственников, права которых защищены гораздо лучше — формируя спрос;
      —психологический фактор — покупатели, принимая решение о покупке производят сравнение вариантов — исходя из текущих уровней цен. И понятие «дорого»/«дешево» формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект недвижимости.
      Рынок недвижимости, как и другие рынки подвержен изменениям научно-технического прогресса. Новинками в сфере недвижимости являются:
      - мобильная недвижимость. Передвижные дома изготовлены по современным технологиям, максимально комфортны, относительно дешевы и не требуют большого количества строительных материалов. Стоимость передвижного дома зависит от его размера - от 50 до 90 тыс. $. В России передвижные дома для массового пользователя пока не выпускаются, они, в основном, предназначены для образования временных поселков при строительстве дорог, на нефтегазодобыче, в долговременных геологических экспедициях. По уровню комфорта, как говорят российские компании-производители «мобильной недвижимости», их дома не уступают городским квартирам, а использовать их можно в любых климатических условиях. Стоимость зависит от количества жильцов и назначения такого дома - от 630 тысяч до 2,5 млн. рублей;
      - «умные дома» - это жилье или офисы, с максимальным использование электроники, которая не только делает комфортнее быт своих хозяев, но и повышает стоимость здания, а также позволяет экономить электроэнергию. Дом «узнает» хозяев, когда они подъезжают к гаражу, открывает ворота, зажигает свет, включает отопление и вентиляцию, а в гостиной - любимую музыку владельца... Плюсы «умного дома» пока доступны лишь покупателям элитного и бизнес-жилья, а также арендаторам наиболее продвинутых офисов и бизнес центров. Как правило, любой элитный жилой комплекс имеет элементы высоких технологий.[13]
      Подводя итог вышесказанному следует отметить, что рынок недвижимости, несмотря на кажущуюся неизменность, является динамичным и сложным объектом управления. Появляются новые виды недвижимости, используются инновационные разработки в строительстве, возникают новые субъекты рыночных отношений. Данные тенденции только положительным образом влияют на рынок риэлтерских услуг и стимулируют их к дальнейшему развитию.
      Литература

      1.Бурденкова Е. О некоторых аспектах деятельности риэлторских фирм в России // Вопр. статистики. - 1998. - N10.-С.63-67.
      2.Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов /под ред. А.Н. Асаула. -СПб: ПИТЕР, 2007. - 624 с.
      3.Еоремыкин, В. А. Экономика недвижимости [Текст] : учебник для вузов. - 3-е изд.,. перераб. и доп. - М. : Проспект, 2004. - 848 с.
      4.Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) с изменениями и дополнениями на 30.12.2008.
      5.Федеральный закон (ФЗ) «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним» (№ 122-ФЗ от 21.07.97 г.).
      6.Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости. [Текст] И.Т Балабанов - СПб: Питер, 2000. - 320с.
      7.Иваницкая, И. П. Введение в экономику недвижимости [Текст] : учеб. пособие для вузов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : КНОРУС, 2010. - 236 с.
      8.Иванова, Е. Н. Оценка стоимости недвижимости [Текст] : учеб. пособие / под ред. М. А. Федотовой ; Фин. акад. при Правительстве РФ. - 3-е изд., стер. - М. : КНОРУС, 2009. - 344 с.
      9.Недвижимое имущество и сделки с ним [Текст] : правовые проблемы регулирования, долевой собственности, многообразия объектов, правил регистрации. - М. : Изд-во РГ, 2006. - 240 с.
      10.http://www.knightfrank.ru/].
      11.Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости [Текст] = Income property appraisal and analysis : пер. с англ. - М. : Дело Лтд, 1995. - 461 с.
      12.Экономика недвижимости [Текст] : учеб. пособие для вузов / под ред. В. И. Ресина; Рос. экон. акад. им. Г. В. Плеханова. - М. : Дело, 2000. - 328 с.
      13.Рябов С, Салунов А. Жилье с умом // РБК, январь 2008. - С. 106 - 108.